Il certificato di agibilità è un documento fondamentale per attestare le condizioni di un immobile. Quando serve? Come possiamo richiederlo? Scopri tutto qui.
Quando ci imbattiamo nella documentazione relativa agli immobili, la terra inizia a tremare al solo ascolto della parola “agibilità”. Eppure, non c’è nulla da temere.
Durante la trattativa di acquisto di un immobile può capitare di scoprire che manca il documento di agibilità, e allora cosa si fa? Perché serve e chi lo rilascia? Ecco tutto ciò che hai sempre desiderato sapere sul certificato di agibilità ma non hai mai osato chiedere (semicitazione).
Cos’è il certificato di agibilità?
Si dice di un immobile che è agibile quando possiede tutti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla norma vigente, ovvero dal Testo Unico sull’Edilizia 380/2001. In generale, l’agibilità serve ad accertare che la realizzazione della casa abbia rispettato quanto indicato dal progetto approvato e depositato in Comune.
L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, e consisteva in un’autorizzazione sanitaria, non edilizia. La legge Ponte del 1967 cambia la definizione di agibilità introducendo la dichiarazione di abitabilità (detta anche “di agibilità”). Dopo alcuni rimaneggiamenti durante gli anni ’90 si arriva al già nominato Testo unico sull’Edilizia 380/2001, documento fondamentale di riferimento.
Inoltre, mentre fino al 2001 era compito dei Comuni verificare la corrispondenza tra il progetto e la realizzazione, da quell’anno in poi è toccato ai tecnici autori del progetto (geometri/architetti) attestarne l’idoneità.
Con le modifiche apportate dalla legge del 1967, tutti gli immobili realizzati da quel momento devono essere dichiarati agibili, altrimenti risultano abusivi, mentre quelli che sono stati costruiti prima del ’67 vengono esonerati dall’obbligo.
Ad oggi, è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) per tutti gli immobili in caso di:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano determinare differenti condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Come sapere se un immobile è abitabile
A volte si dà per scontato che un’abitazione possegga già il certificato di agibilità solo perché c’è o c’è stata gente che vi ha abitato, ma, purtroppo, non è sempre così. Altre volte né gli inquilini né gli amministratori sanno se la casa sia stata o meno certificata in questo senso, persino essendo in buona fede.
Per questo motivo, spesso è l’agente immobiliare a controllare gli atti dell’immobile e a fornirne una copia se richiesta. Ad ogni modo, per conoscere lo stato di agibilità dell’abitazione, bisogna verificare lo stato del rogito (di cui ho trattato qui) e delle autorizzazioni rilasciate dal Comune. Su questo documento vengono infatti fornite informazioni circa la concessione edilizia e la tanto agognata certificazione di agibilità.
Come ottenere una copia del certificato di agibilità
Una volta appurata l’esistenza dell’atto di abitabilità, i modi che si hanno per richiederne copia variano a seconda del tipo di costruzione. Se ci si trova in un condominio, dato che vale per tutto l’edificio, la si può chiedere all’amministratore del condominio o ad un vicino che abita nello stesso palazzo.
Se invece si abita in una villa unifamiliare l’agibilità riguarderà solo il singolo immobile, per cui si può ottenere una copia da chiunque lo abbia rogitato, come, ad esempio, il notaio o il costruttore che ha venduto la casa.
Cosa fare se manca l’agibilità?
Abbiamo finora ipotizzato che il certificato sia stato fatto ma il proprietario di casa non ne era in possesso. Ma cosa fare se invece non è presente alcun documento che attesti l’agibilità dell’immobile?
Purtroppo, anche se il rogito viene regolarmente eseguito, spesso è capitato nel recente passato che i costruttori avessero promesso di provvedere anche al certificato di agibilità, ma che poi non l’abbiano fatto. Il problema di non averlo allora si pone nel momento in cui si vuol comprare o vendere un immobile e le banche con cui si accendono i mutui, per assicurarsi contro ogni imprevisto, ne fanno richiesta.
Anche se l’ignaro condomino non ha colpe per non aver ricevuto questo atto, non può più richiederlo alla ditta costruttrice una volta conclusa la trattativa, e dovrà procurarsela da solo richiedendo un accesso agli atti al Comune (il quale può impiegare anche un mese per rispondere) e controllando da sé cosa manca.
In caso non si trovasse, è necessario regolarizzare l’abuso contattando (e pagando) un tecnico che verifichi le condizioni della casa e proceda a compilare la SCA.
È necessaria la richiesta di agibilità per vendere?
A dispetto di quanto avrai immaginato finora, il certificato di agibilità non è ostativo alla vendita di un immobile. L’importante è essere chiari e limpidi e dichiararne l’eventuale mancanza in fase di compravendita.
Ovviamente, dal momento che procurarsi questo documento comporta un impegno di tempo e denaro, sarà più semplice vendere se non esiste nessun tipo di intoppo. In caso di accensione di mutui, a mettere i bastoni tra le ruote sarà però la banca che non ne concederà mai se non è tutto in regola.
Tuttavia, in assenza di interventi bancari, sarà l’acquirente a decidere se vuole comprare in base all’accordo stipulato con il venditore. Sarà poi sua responsabilità sobbarcarsi l’incarico di finalizzare la SCA una volta conclusa la trattativa.
