Aprire un b&b può davvero rappresentare un buon investimento? Vediamo quali requisiti bisogna rispettare, quanto costa e cosa considerare per farlo al meglio.
La crisi economica legata al Covid ha portato molte persone a ragionare sull’importanza di investire dei soldi in investimenti quanto più solidi possibile.
Nello specifico, quando si parla del modo in cui poter investire il proprio patrimonio in ambito immobiliare si fa spesso largo la gettonata idea di aprire un b&b, per mettersi in proprio con un’attività o avere un’entrata mensile extra. Ma conviene davvero?
Non importa che tu sia la famosa “casalinga di Voghera” dai risparmi limitati o il super mega direttore galattico di fantozziana memoria: tutti possono approfittare di un bed and breakfast e far fruttare un capitale, a patto di rispettare la legge e seguire il relativo iter burocratico.
Ti ricordo anche che ho parlato di come aprire un bed and breakfast in un video del mio canale YouTube.
I requisiti necessari per aprire un b&b
Prima di tutto, a dispetto di quanto si potrebbe pensare, non è necessario vivere o acquistare una locazione da destinare ad uso b&b solo nelle grandi città poiché ogni luogo ha in sé delle potenzialità e delle attrattive.
Sebbene in Italia non esista una vera e propria legge nazionale che si concentri sui b&b, bisogna allora far riferimento alla legge quadro sul turismo e, soprattutto, alle disposizioni fornite in materia dalle singole regioni.
I requisiti richiesti per questo tipo di attività riguardano alcuni elementi tecnici dell’immobile che cambiano da comune a comune, come il numero delle camere e i servizi e, come vedremo tra poco, in base al tipo di conduzione del bed & breakfast, familiare o professionale.
Attività familiare o professionale?
Il proprietario dell’attività può decidere di aprirla a conduzione familiare o professionale.
- Nel primo caso la prestazione viene considerata occasionale e ci devono essere le seguenti condizioni: un massimo di 3 stanze o 12 posti letto. Deve essere poi presente al massimo il servizio di prima colazione, mentre la pulizia e la gestione delle camere spetta direttamente a chi gestisce il bed and breakfast. L’immobile è utilizzato parzialmente dal proprietario dell’attività.
- Un b&b a conduzione professionale invece deve essere destinato completamente all’accoglienza degli ospiti. Il proprietario viene considerato a tutti gli effetti un imprenditore per cui non potrà avere altri redditi. Le camere massime in questo caso sono 6 ed i servizi offerti possono estendersi, superando così la sola prima colazione, ad esempio, al noleggio di bici o all’organizzazione di escursioni.
Che tipo di tassazione è prevista per i b&b?
Se il b&b è a conduzione familiare è prevista l’applicazione del principio di cassa, ovvero della somma dei diversi redditi. In base a quanto stabilito dall’articolo 67, comma 1, lettera i del TUIR, infatti, gli introiti provenienti dall’esercizio familiare del b&b vengono tassati come derivanti da attività occasionale ed il proprietario è soggetto alle aliquote ordinarie IRPEF in base agli scaglioni di reddito previsti attualmente, ovvero dal 23% al 43%. La dichiarazione di questi redditi avverrà tramite quadro RL, sezione IIA, di Unico Persone Fisiche, oppure, in alternativa, tramite modello 730, quadro D, rigo D5.
La tassazione che riguarda l’apertura professionale dovrà invece seguire quanto previsto per chi possiede una Partita Iva. Il proprietario dell’immobile sarà inoltre tenuto ad iscriversi alla Camera di Commercio.
Che documenti servono per aprire un bed and breakfast?
Dal momento che, come anticipato, bisogna far riferimento ai regolamenti regionali sui bed and breakfast, che varia da luogo a luogo. Esiste comunque, a prescindere dall’area in cui si trova l’immobile, una documentazione obbligatoria da fornire: la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Puoi inviare la SCIA tramite il sito web del tuo comune oppure presso lo sportello SUAP.
La SCIA contiene:
- Il documento di identità e il codice fiscale del titolare;
- L’ubicazione della struttura;
- Il numero di posti letto e la loro distribuzione;
- Quanti servizi igienici sono disponibili nella struttura;
- Il periodo di esercizio e chiusura del b&b.
Quanto costa l’apertura di un bed and breakfast?
La risposta a tutti i dilemmi economici che girano attorno alla decisione di aprire o meno un b&b purtroppo non unica e definitiva. I costi medi da sobbarcarti, infatti, sono vari e mutano in base a molti fattori.
Ad esempio, quanto costeranno i lavori per adattare l’immobile all’accoglienza di ospiti?
In questo senso bisogna considerare anche i costi di verifica dell’idoneità dell’immobile, quelli di adeguamento alla normativa antincendio che servono per verificare la corretta funzionalità degli impianti elettrici e a gas, oltre ad assicurare che sia presente almeno un estintore e un’illuminazione di emergenza.
E poi, come puoi organizzare e a quanto ammonterebbero i servizi di prima colazione e pulizia?
Gli altri costi da aggiungere comprendono il costo della SCIA e delle pubblicità del b&b sui social media o altrove. Fortemente consigliata (e non gratis) è la creazione di un sito dedicato all’attività che ti permette di renderla visibile sul web e facilmente rintracciabile.
Attenzione, attenzione! Conoscere il mercato degli alloggi di quel luogo è di fondamentale importanza per stabilire quanto far pagare per una notte.
Oltre a queste spese, devi anche calcolare l’impegno a livello di tempo che sarà necessario. Dovrai renderti disponibile per frequenti sopralluoghi e gestire piccole manutenzioni di guasti. Come già sai, il tempo è denaro, quindi va valutato molto altro oltre il semplice costo dell’immobile.
Quanto conviene aprire un b&b?
Dopo tutta questa trafila ti starai chiedendo se convenga davvero aprire un bed and breakfast. La mia risposta è…dipende dal tipo di conduzione, e, quindi, di regime fiscale, che deciderai di adottare.
Un altro elemento sicuramente su cui riflettere riguarda i dintorni del b&b: si trova in un luogo turistico? Quali sono i servizi disponibili nelle sue prossimità? Può essere, ad esempio, sfruttato per la breve sosta di professionisti che devono frequentare un congresso vicino o magari si presta meglio per il soggiorno di una famiglia in vacanza al mare?
Dato che questo tipo di struttura viene utilizzato per periodi brevi, non importa che sia adornato di quadri o lampadari maestosi, quanto che abbia tutti i comfort essenziali e sia funzionale (accetta ogni feedback dagli ospiti per migliorare e rispondere ad ogni necessità).
In conclusione, secondo me aprire un bed and breakfast familiare può rivelarsi un ottimo investimento perché ti consente di ricavare introiti più alti rispetto alla conduzione professionale o al fitto di un appartamento per intero.
guarda il mio video per avere maggiori info
