QUANDO POSSO AVERE LE CHIAVI DELLA NUOVA CASA
Nel corso degli anni ho capito che questa è una delle domande ricorrenti e sulla quale sia venditori che acquirenti hanno mille dubbi. Quando devo lasciare casa? chiede il proprietario preoccupato di non tener fede agli impegni. Quando mi verranno consegnate le chiavi ? chiede l’acquirente che non vede l’ora di entrare nella sua nuova dimora. Questo tipo di situazione è più frequente nella classica compravendita tra due privati mentre per la consegna di un immobile da costruttore le cose sono un pò diverse e lo vedremo tra breve.
Partiamo con il precisare che non esiste una vera e propria regola ma più una consuetudine che è quella di consegnare le chiavi il giorno del rogito, e questo dovrebbe coincidere anche con il saldo del prezzo. Quindi diciamo che in una condizione “normale” ci si accorda così, tuttavia molto spesso diventa opportuno trovare nuove soluzioni che vale la pena prevedere quando è possibile. Mi vengono in mente le classiche vendite a catena, il cliente che vende a sua volta sta comprando e la famiglia che gli vende casa a sua volta ne rogiterà una. In questi casi trovare un accordo può diventare complicato e quindi come ci si comporta?
Gli agenti immobiliari hanno uno strumento che in queste circostanze può davvero salvare e venire incontro a questo tipo di esigenza. Il preliminare di compravendita è proprio il contratto che le parti sottoscrivono e all’interno del quale deve essere stabilito tra le tante cose anche questa.
Uno degli articoli di questo contratto infatti prevedrà cosa succederà il giorno dell’atto definitivo e quindi se verranno consegnate le chiavi o meno…
Quindi significa che posso consegnarle anche dopo, se previsto nel contratto preliminare?
Assolutamente sì…ricorda però che il tuo acquirente smania dalla voglia di entrare e quindi solitamente non è vista di buon occhio una consegna dell’immobile successivamente al rogito; mi è capitato che saltassero letteralmente le compravendite per via di questo “dettaglio”. La consegna è sicuramente un elemento da non sottovalutare sia per un aspetto puramente pratico sia perchè potrebbe condizionare gli umori per entrambe le parti.
Come dicevamo, può a volte nascere la necessità di trovare accordi diversi dalla consuetudine, come ho descritto nel caso della vendita a catena. Ecco che entra in soccorso il contratto preliminare oppure un accordo successivo al preliminare che in forma scritta ne integra e tutela le parti. Un accordo scritto nella quale le parti decidono i nuovi termini per la consegna delle chiavi. Scriverlo e controfirmarlo è quello che vi eviterà discussioni inutili ed è la forma che in tutto e per tutto vi tutelerà. All’interno degli accordi ci si può anche accordare per delle penali che in caso di mancata consegna entro i termini stabiliti possono a tutti gli effetti essere rese esigibili. Non esiste una cifra stabilita né dalla consuetudine né dalla legge. Diciamo piuttosto che la cifra della penale deve incentivare il venditore a rispettare gli accordi e tralasciare la possibilità di doversi ritrovare a pagare una penale salata.
Un altro caso particolare potrebbe essere quello di richiedere le chiavi prima del rogito per poter consentire all’acquirente di agevolare alcune operazioni come trasloco, imbiancatura oppure dei veri e propri lavori di ristrutturazione ordinaria. Come ci si comporta in questo caso? Anche qui l’accordo scritto è il consiglio più utile che posso dare e aggiungerei che diventa d’obbligo nel caso ci si accordasse per la consegna anticipata delle chiavi, di comprendere all’interno degli accordi anche una manleva di responsabilità civile e penale per il proprietario, in modo da scongiurare qualsiasi tipo di problematica dovesse insorgere durante il periodo tra la consegna delle chiavi e il rogito.
Una regola che mi sento di consigliare è che quando si parla di consegna chiavi sia anticipata che posticipata i tempi devono essere i più brevi possibili. La consegna anticipata o posticipata è ragionevole quando è di qualche giorno, massimo se si parla di un paio settimane perchè per la mia esperienza indiretta (fortunatamente) è proprio in quei momenti in cui si è nel limbo che possono succedere disguidi e incomprensioni a causa di tutto ciò che non era possibile prevedere.
L’ultimo caso invece riguarda il costruttore e la consegna dell’immobile in costruzione. Questo è il classico caso in cui: si paga la casa al rogito ma il cantiere non è ancora finito, oppure si abbia la possibilità di entrare in casa ma senza ancora aver fatto il rogito. Le casistiche e i motivi per il quale si generano questo tipo di situazioni sono davvero moltissime ma anche in questo caso è di vitale importanza accordarsi prima per entrambe le situazioni. Il costruttore solitamente il giorno del preliminare di compravendita si gioca il Jolly e fa sottoscrivere al suo acquirente che la consegna può avvenire anche successivamente alla data pattuita per via di cause non imputabili direttamente a lui. Fate attenzione a questo genere di scrittura e fate prevedere comunque una data entro il quale deve essere effettuata la consegna previo penale, come avevamo visto precedentemente. Nel caso contrario in cui vi sia data la possibilità di entrare senza ancora aver fatto il rogito cercate di capire con precisione i motivi per il quale il costruttore ancora non sia pronto a rogitare. Nella maggior parte delle volte al costruttore mancano alcune carte necessarie come : “la fine lavori”, gli adempimenti riguardo l’agibliità. Io prima di decidere di fare trasloco, imbiancare e assestarmi nella nuova casa aspetterei di capire se quella casa sarà davvero la mia prossima dimora e scongiurare problematiche che possano impedirmi di diventare l’effettivo proprietario a causa proprio della non convocazione a rogito.
