I 3 passaggi per comprare casa: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, rogito
L’acquisto di un immobile prevede 3 passaggi burocratici necessari: la proposta d’acquisto, il preliminare di compravendita ed il rogito. Conosciamoli insieme.
Hai visto un annuncio di una casa perfetta per te e desideri acquistarla? Oltre all’impegno economico, al tempo per cercarla e al…la fortuna di averla trovata, per comprare casa è necessario compiere tre passaggi burocratici fondamentali: la proposta di acquisto, il preliminare di compravendita ed il rogito.
Puoi allora pensare a questi come a dei livelli di un videogioco da superare con te come eroe protagonista e la tua casa la bella principessa/il bel principe da raggiungere.
Vediamo in breve in cosa consiste ogni step e perché sono importanti (tornerò in altre occasioni a parlare di ognuna di queste fasi).
- La proposta di acquisto
La proposta di acquisto rappresenta una prima forma di contratto in cui si espone ufficialmente al proprietario l’intenzione di comprare il suo immobile. La PdA viene solitamente compilata tramite un apposito modulo e contiene almeno tre elementi:
- il prezzo (o offerta) con cui ci si impegna ad acquistarla
- le modalità di pagamento che si intendono usare
- le condizioni e le tempistiche entro le quali verrà saldata l’offerta
La PdA è vincolante e per questo viene sottoscritta quasi sempre quando è presente la mediazione di un’agenzia immobiliare, mentre è pressoché inutile nel caso in cui la compravendita avvenga tra privati senza intermediari. In quel caso si passa direttamente al preliminare di compravendita.
Il venditore della casa può poi, dopo averla ricevuta ed esaminata, rifiutarla, modificarla per sottoporla di nuovo all’acquirente o accettarla. Solo in quest’ultima condizione si può procedere verso il passaggio successivo. Inoltre,spesso già durante la PdA si ha il versamento di una caparra da parte dell’acquirente come forma di garanzia, ma non è obbligatorio.
2. Il preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita, anche detto “compromesso”, è un atto che conferma l’impegno già preso nella fase di proposta, definendo anche lo stato attuale dell’immobile rispetto a quando passerà al nuovo proprietario.
In esso sono contenute tutte le informazioni catastali dell’immobile e, insieme alla caparra che lo accompagna e la firma da entrambe le parti, il preliminare di compravendita diventa il primo acconto tutelato a norma di legge.
Per quanto riguarda la caparra non esiste una vera e propria regola su quando debba essere versata, se durante la proposta o ora, né tantomeno una percentuale precisa da lasciare. A determinare questi elementi entreranno in gioco invece altri fattori che saranno diversi da caso a caso, come, ad esempio, la disponibilità economica del mutuo che si accende con la banca.
Nel caso in cui una delle parti cambi idea e non rispetti quanto stabilito dall’accordo preliminare, l’altro soggetto può recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta o chiedendo il doppio dell’importo versato (secondo l’art.1385 del Codice Civile, libro IV, titolo II).
3. Il rogito
Il tanto agognato rogito (di cui ho stilato i documenti necessari qui) costituisce l’ultimo passaggio verso la conquista della casa ed il compimento effettivo dei patti stabiliti nelle fasi precedenti. Durante il rogito avviene, in presenza di un notaio, il saldo finale dell’offerta e la consegna delle chiavi (che, a volte, come scrivo qui, non coincide con il rogito).
Il notaio dovrà quindi verificare che l’immobile in questione sia libero da pignoramenti o ipoteche, e trascrivere il rogito all’interno dei registri immobiliari. Il notaio verrà scelto e pagato dall’acquirente.
Dopo il rogito l’acquirente dovrà ricevere la copia autentica dell’atto, che di solito è pronta dopo un mese. In casi di necessità, però, può essere rilasciata dal notaio una certificazione dell’atto.
Il rogito sancisce, insomma, il passaggio di proprietà dell’immobile per cui, una volta sottoscritto dal notaio, avrai una buona occasione per festeggiare tra le tue nuove quattro mura (più tetto e pavimento, si spera).
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